Commissione Tributaria Regionale per il Lazio sez. 19 sentenza n. 1572 depositata il 9 marzo 2018 – L’Agenzia non può procedere a rettificare il valore dell’immobile compravenduto e adibito a negozio solo perché ubicato in pieno centro storico qualora la zona sia interdetta al traffico e comparare il bene con altri immobili collocati in zone residenziali di maggior valore

Commissione Tributaria Regionale per il Lazio sez. 19 sentenza n. 1572 depositata il 9 marzo 2018

RETTIFICA VALORE NEGOZIO – CENTRO STORICO – ZONA INTERDETTA AL TRAFFICO – CESPITI UBICATI IN ZONE RESIDENZIALI – ILLEGITTIMITA’ DELLA RETTIFICA

FATTO

La Sig.ra B.F.M. e il Sig. B.P., ciascuno per i propri diritti e solidalmente per l’intero, nel 2013 vendevano al Sig. P.G. un locale uso negozio, sito in Sezze, zona centro storico, posto al piano terra, di circa mq 45, al prezzo di €. 42.500,00.

A seguito della registrazione dell’atto, in sede di giudizio di congruità, l’Ufficio rettificava il valore dichiarato in €. 89.262,00, in applicazione della media dei valori dichiarati in altri atti di trasferimento stipulati rispettivamente nel 2010 e 2011, ed aventi ad oggetto beni similari. Inoltre abbatteva il 10% del valore così individuato, in considerazione della crisi del settore immobiliare.

Successivamente, l’Ufficio, in sede di mediazione, a puro scopo deflattivo, riduceva il maggior valore accertato, ad €. 70.000,00.

Avverso l’atto proponeva ricorso la Sig. B.F.M. lamentandone l’infondatezza, posto che gli atti presi a base della rettifica riguardavano zone di Sezze diverse dal Centro Storico.

Precisava invece che nello stesso anno 2013, era stato compravenduto un immobile nella stessa strada Via (omissis) e con la stessa destinazione d’uso, al prezzo di €. 882,35 al mq; inoltre, secondo l’OMI, i valori della zona oscillavano tra €. 680,00 ed €. 940,00 al mq. Pertanto insisteva sulla congruità del valore dichiarato.

Con proprie controdeduzioni l’Ufficio chiedeva il rigetto del ricorso e, in via subordinata proponeva la riduzione del valore accertato ad €. 70.000,00.

La C.T.P. adita dichiarava il ricorso illegittimo per mancanza di adeguate prove da parte dell’Ufficio.

Avverso la sentenza propone appello l’Ufficio lamentandone l’illegittimità per ultrapetizione, per errata comprensione delle doglianze contenute nel ricorso e delle controdeduzioni formulate dall’Ufficio e per violazione della natura di impugnazione merito del processo tributario. Conclude per la riforma dell’impugnata sentenza.

La parte contribuente cui l’atto di appello è stato ritualmente e tempestivamente notificato presso il domicilio eletto, non si è costituita in giudizio.

DIRITTO

La Commissione, preso atto di quanto dedotto e prodotto dalle parti, ritiene infondato e non meritevole di accoglimento l’appello proposto dall’Ufficio, osservando come, diversamente da quanto lamentato, l’impugnata sentenza contenga una motivazione chiara dell’iter logico-giuridico seguito per arrivare alla decisione assunta.

Orbene, l’Ufficio riferisce di aver proceduto alla rettifica del valore dell’immobile compravenduto, utilizzando il metodo sintetico-comparativo di cui agli artt. 51 e 52 del Dpr 131/86, prendendo a riferimento beni con analoghe caratteristiche compravenduti con gli atti di compravendita registrati nel 2010 e nel 2011, ossia nel triennio precedente al trasferimento in oggetto.

Tuttavia gli immobili considerati come similari, nel caso di specie, non appaiono un idoneo parametro di determinazione del valore del bene accertato, posto che, mentre quest’ultimo si trova ubicato nel centro storico del paese, peraltro interdetto al traffico con evidenti riverberi sullo svolgimento dell’attività commerciale cui lo stesso immobile è adibito, mentre gli immobili di riferimento si trovano tutti ubicati in zona residenziale del paese e, come tali, devono ritenersi decisamente di maggior valore. Conseguentemente, in mancanza di una motivazione più esatta e completa sulle ragioni del maggior valore attribuito, il criterio sintetico-comparativo utilizzato dall’Ufficio non può ritenersi in assoluto un criterio idoneo a supportare la rettifica operata, posto che la comparazione è stata eseguita tra immobili con caratteristiche molto diverse tra loro.

Conseguentemente si ritiene che l’Avviso di Rettifica in oggetto risulti privo degli elementi di fatto e delle ragioni di diritto che ne costituiscono il presupposto di legittimità.

L’appello, pertanto, va respinto, tuttavia trattandosi nella specie, di giudizio di congruità, comunque opinabile, le spese di giudizio si compensano tra le parti.

P.Q.M.

Rigetta l’appello dell’Ufficio. Spese compensate.