La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 15550 depositata il 22 giugno 2017 intervenendo in tema di validità delle delibere delle assemblee condominiali ha affermato che qualora  l’amministratore condominiale non invia ad ogni condomino l’avviso di convocazione entro 5 giorni dalla data fissata per la prima riunione, l’assemblea e tutte le votazioni adottate sono nulle.

Si puntualizza che la convocazione dei condomini deve avvenire con raccomandata a.r., con lettera consegnata a mani e controfirmata, con fax o, infine, con posta elettronica certificata. Non ha alcuna validità la convocazione con email ordinaria o con avviso affisso nella bacheca o lasciato nella cassetta delle lettere. Qualora uno dei condomini non viene trovato a casa dal postino, la raccomandata viene depositata all’ufficio postale per 30 giorni e al destinatario viene data comunicazione di ciò con l’avviso di giacenza immesso nella cassetta e l’invio di una seconda raccomandata. Dopo 10 giorni dal ricevimento di questa seconda raccomandata iniziano a decorrere i 5 giorni di «spazio» necessario che devono intercorrere tra l’avviso di convocazione e la data dell’assemblea.

Infatti ai sensi dell’art. 66 comma 3°, disp. att. cod. civ.: «In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati».

Per cui come chiaramente dispone l’articolo 66 delle disp. att. del codice civile solo i dissenzienti o gli assenti non convocati possono procedere a richiedere alle autorità giudiziaria, dopo aver espletato la mediazione civile, l’annullabilità della delibera per omessa convocazione.

Non possono procedere alla  impugnazione della delibera dell’assemblea per omessa convocazione:

  • il condomino presente che, seppur non convocato, ha votato a favore;
  • il condomino assente che è stato regolarmente convocato (non può questi sostituirsi nell’azione a chi invece non è stato convocato solo per annullare la delibera che non gli aggrada);
  • il condomino presente regolarmente convocato.