La recente sentenza della Corte di Cassazione n. 11034 del 27.05.2016 in tema di quorum occorrenti per le approvazioni delle delibere condominiali fornisce lo spunto per una breve disamina dell’argomento anche alla luce della legge di riforma del Condominio (legge 220/2013)
Nelle assemblee condominiali possiamo distinguere tra quorum costitutivo e deliberativo. Il primo determina la regolare costituzione dell’assemblea e deve essere verificato all’inizio della seduta condominiale. Il secondo implica la validità della delibera da parte dei condomini presenti. I quorum sono pertanto le maggioranze richieste per costituire regolarmente l’assemblea e deliberare.
L’assemblea è costituita dall’insieme dei condomini che si riuniscono per prendere tutte le decisioni necessarie a garantire il buon funzionamento del condominio. Essa è l’organo collegiale all’interno della quale si forma la volontà condominiale attraverso l’emanazione della delibera, che è l’atto con cui l’assemblea decide ogni questione condominiale.
Con la riforma condominiale disposta dalla Legge n. 220 in vigore dal 18 giugno 2013 la materia dei quorum condominiali è profondamente mutata. La disciplina post riforma ha portato importanti modifiche.
Le deliberazioni ordinarie
L’aspetto più rilevante concerne l’abbassamento del quorum richiesto per le deliberazioni relative a questioni condominiali ordinarie (es: approvazione bilancio preventivo e consuntivo delle spese ordinarie). In prima convocazione l’assemblea risulta è regolarmente costituita solo se intervengono quei condomini che rappresentano 2/3 del valore del condominio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. La delibera è valida se i voti espressi a favore rappresentano la maggioranza dei condomini intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Qualora in prima convocazione l’assemblea non deliberi perché manca il numero legale, la seconda convocazione deve avvenire a distanza non superiore di 10 giorni dalla prima. L’assemblea in seconda convocazione è validamente costituita se intervengono condomini che rappresentano almeno 1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei partecipanti del condominio. La delibera invece è valida se la decisione viene approvata dalla maggioranza dei condomini intervenuti che rappresentano almeno 1/3 del valore dell’edificio.
Chi verifica il quorum
L’organo assembleare deputato alla verifica del quorum è il Presidente dell’assemblea la verifica dei quorum costitutivi e deliberativi. La verifica deve essere effettuata non appena l’assemblea si costituisce e vota. Il voto di chi partecipa all’assemblea tramite un delegato ha lo stesso valore del voto del condomino che partecipa in prima persona.
Quorum particolari
Alcune delibere per la loro validità richiedono un particolare quorum costitutivo e deliberativo, la legge dispone invece che esso debba essere il medesimo sia in prima che in seconda convocazione. L’assemblea condominiale che desidera dismettere l’impianto di riscaldamento, costituire o trasferire diritti reali o vendere e cedere beni a terzi, ad esempio, deve rispettare il quorum costitutivo e deliberativo dell’unanimità.
La sentenza della Cassazione n. 11034 del 27.05.2016 ha stabilito la necessità del voto unanime anche quando l’assemblea deve deliberare in merito all’assegnazione di uno spazio comune in uso esclusivo a un singolo condomino nel caso di specie riguardava il parcheggio auto.
