Cassazione sentenza n. 5772 del 2013 – Contratto Preliminare: inadempimenti

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. – Con il primo motivo (violazione e falsa applicazione dell’art. 180 c.p.c., comma 2, e art. 183 c.p.c., comma 4, e art. 1362 c.c. e segg., nonchè vizio di motivazione) si censura che la Corte d’appello abbia ritenuto che la comparsa di risposta in primo grado del resistente D.L. contenesse un’eccezione di inadempintento connessa all’esistenza di pesi e/o vincoli pregiudizievoli gravanti sui cespiti oggetto del preliminare e, in ogni caso, che l’eccezione proposta nella suddetta comparsa contenesse virtualmente anche quella esplicitata all’udienza di trattazione del 17 aprile 2002.

1.1. – La censura è infondata.

Occorre rilevare che, come si ricava dagli atti di causa (alla cui lettura è possibile accedere, essendo denunciato un vizio in procedendo), con la comparsa di costituzione e risposta il convenuto ha sostenuto che inadempienti erano gli stessi attori, ‘i quali, a causa della situazione in cui versava la società cooperativa alla quale gli stessi appartenevano in qualità di soci, non potevano stipulare gli atti di compravendita’.

Come ha correttamente evidenziato il giudice del merito, tale deduzione difensiva, essendo funzionalmente rivolta a contrastare l’assunto posto a fondamento della domanda, deve essere interpretata alla luce delle allegazioni contenute nell’atto di citazione, con la quale gli attori (al punto n. 5) avevano evidenziato che ‘alla data concordata del 3 dicembre 1991 non si addiveniva alla stipulazione degli atti definitivi di trasferimento essendo nelle more intervenuta la dichiarazione di fallimento della Coop. Edilizia Rinascita a r.l., ed in ragione della trascrizione delle domande di revocazione da parte del fallimento della predetta cooperativa degli atti di assegnazione in favore dei promittenti venditori, domande proposte con atto di citazione notificato il 21 luglio 1995, trascritto alla conservatoria dei RR.II. Napoli 2 ai nn. 15914 e 011750 in data 29 maggio 1996’.

In questo contesto ed in questa relazione contenutistica con la anomala situazione della cooperativa compiutamente descritta nell’atto di citazione, la deduzione difensiva del convenuto assume concretezza di significato, evidentemente riferendosi alla pendenza del giudizio di accertamento della inopponibilità alla massa dei creditori degli atti di disposizione patrimoniale posti in essere dalla persona giuridica in favore dei contraenti e alla correlativa eventuale estensione dei relativi effetti pregiudizievoli nella sfera giuridica dei soggetti aventi causa dai soci determinata dalla trascrizione della domanda revocatoria.

Di conseguenza, la deduzione all’udienza di trattazione del 17 aprile 2002, da parte del difensore del convenuto, che alla data dell’invio della diffida ad adempiere (7 dicembre 1999) gli immobili di cui è causa risultavano ancora gravati da trascrizioni pregiudizievoli e che non sussistevano le condizioni per il trasferimento, libero ed incondizionato, dei diritti dominicali sugli immobili promessi in vendita, costituisce una mera precisazione della difesa già introdotta in limine litis, pienamente consentita dal disposto dall’art. 183 c.p.c., comma 4, ultima parte, nel testo ratione temporis vigente.

2. – Con il secondo mezzo (violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c. e segg., artt. 1481 e 2643 cod. civ.; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione) per un verso si contesta che la Corte d’appello abbia escluso la conoscenza, da parte del D.L., alla data del 23 dicembre 1999 fissata per la stipula dei rogiti notarili, delle transazioni sottoscritte dai ricorrenti con la curatela del fallimento della cooperativa edilizia il precedente 7 maggio 1998;

per l’altro verso si censura che sia stato ritenuto che la trascrizione di domanda giudiziale concretizza di per sè quel pericolo oggettivo di evizione che giustifica il rifiuto dell’adempimento del compratore anche quando risulta che la lite che ha dato luogo alla medesima trascrizione è stata sostanzialmente transatta e rinunciata dal trascrivente.

2.1. – Il motivo è infondato.

A norma dell’art. 1481 cod. civ. – disposizione applicabile per analogia anche al contratto preliminare di compravendita – il compratore può sospendere il pagamento del prezzo quando ha ragione di temere che la cosa o una parte di essa possano essere rivendicate da terzi. Ne consegue che, quando, in relazione al bene promesso in vendita, sussista il pericolo attuale e concreto di evizione, è concessa al promittente acquirente la facoltà di rifiutarsi di concludere il contratto definitivo fino a quando non venga eliminato tale pericolo (Cass., Sez. 2, 18 novembre 2011, n. 24340).

A questo principio si è attenuta la Corte territoriale, rilevando, con logico e motivato apprezzamento delle risultanze di causa, che l’esistenza del vincolo derivante dalla trascrizione della domanda di revocatoria fallimentare, esponendo il promissario al rischio di perdere la titolarità del bene acquistato, gli consentiva di non eseguire legittimamente la propria prestazione fino alla cancellazione della formalità pregiudizievole, tanto più che i promittenti non avevano dato alcuna prova di avere, con l’atto di diffida ad adempiere, reso edotto o rassicurato il promissario che, contestualmente alla stipula del definitivo, si sarebbe proceduto alla cancellazione della trascrizione a seguito della verificazione della vicenda estintiva del diritto della massa dei creditori ad ottenere l’accertamento della inopponibilità delle assegnazioni.

3. – Il ricorso è rigettato.

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido tra loro, al rimborso delle spese processuali sostenute dal controricorrente, liquidate in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 3.000,00 per compensi, oltre ad accessori di legge.