Corte di Cassazione ordinanza n. 21380 depositata il 6 luglio 2022 – Il D.p.r. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3, espone un triplice ordine di presupposti (equiordinati e) legittimanti l’accertamento del maggior valore di commercio del bene immobile oggetto di compravendita, così che l’avviso di rettifica del valore dichiarato, ai fini dell’imposta di registro, può fondc1rsi, oltre che sul parametro comparativo e su quello del reddito, anche su «altri elementi di valutazione», ai sensi del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3, elementi, questi, tra i quali rientra, – oltrechè una stima operata dall’Agenzia del territorio

Corte di Cassazione ordinanza n. 21380 depositata il 6 luglio 2022

imposta di registro – avviso di liquidazione

Rilevato che:

1. – l’Agenzia delle Entrate, sulla base di due motivi, ricorre per la cassazione della sentenza n. 3703/14/18, depositata in data 11 settembre 2018, con la quale la Commissione tributa1 ia regionale della Sicilia, in accoglimento dell’appello incidentale spiegélto da Geo E. S.r.l., ha annullato un avviso di liquidazione recante accertamento di maggior valore, – ai fini delle imposte di registro ed ipocatastali, – di un terreno edificabile, con sovrastanti fabbricati rurali, oggetto di permuta;

– Geo E. S.r.l. non ha svolto attività difensiva.

Considerato che:

1. – col primo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, 1, n. 4, cod. proc. civ., l’Agenzia denuncia violazione e falsa applicazione del d.p.r. n. 131 del 1986, artt. 51 e 52, deducendo, in sintesi, che illegittimamente il giudice del gravame aveva rilevato il difetto di motivazione dell’avviso di liquidazione in ragione dell’omessa allegazione delle scritture aventi ad oggetto immobili utilizzati a titolo comparativo posto che, – venendo in considerazione una rettifica di valore che involgeva un terreno edificabile con tre fabbricati rurali sovrastanti, – il metodo sintetico-comparativo era stato impiegato (solo) per la rivalutazione dei tre fabbricati rurali laddove la rettifica di valore del terreno era stata operata utilizzando il metodo del valore cd. di trasformazione a sua volta articolato sulla determinazione del valore del fabbricato realizzabile e del costo della sua costruzione;

– il secondo motivo, ai sensi dell’art. 360, c. 1, n. S, cod. proc. civ., espone la denuncia di omesso esame di fatto decisivo e controverso con riferimento alla quaestio facti implicata dal primo motivo, assumendo la ricorrente che, per l’appunto, il criterio impiegato per la rettifica di valore del terreno edificabile non si identificava col metodo comparativo (in relazione ad immobili di analoghe caratteristiche e condizioni), – quale implicante la rilevata necessità di allegazione dei relativi atti di vendita o di divisione, – quanto piuttosto con quello del valore di trasformazione;

2. – i due motivi, – che vanno congiuntamente trattati in quanto connessi, – sono fondati e vanno accolti;

3. – come ripetutamente rilevato dalla Corte, con risalente orientamento interpretativo, il D.p.r. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3, espone un triplice ordine di presupposti (equiordinati e) legittimanti l’accertamento del maggior valore di commercio del bene immobile oggetto di compravendita, così che l’avviso di rettifica del valore dichiarato, ai fini dell’imposta di registro, può fondc1rsi, oltre che sul parametro comparativo e su quello del reddito, anche su «altri elementi di valutazione», ai sensi del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3, elementi, questi, tra i quali rientra, – oltrechè una stima operata dall’Agenzia del territorio (v. Cass., 26 gennaio 2018, n. 1961; Cass., 10 febbraio 2006, n. 2951), – il riferimento alla destinazione, alla collocazione, alla tipologia, alla superficie, allo stato di conservazione, all’epoca di costruzione dell’immobile oggetto di valutazione (v., ex plurimis, Cass., 18 settembre 2019, n. 23217; Cass., 13 novembre 2018, n. 29413; Cass., 24 febbraio 2006, n. 4221; Cass., 18 settembre 2003, n. 13817; Cass., 8 marzo 2001, n. 3419);

3.1 – nella fattispecie, per come assume la ricorrente, – che ritrascrive in ricorso il contenuto dell’avviso di rettifica, – solo l’accertamento del valore di tre fabbricati rurali implicava il riferimento al metodo comparativo e, con ciò, agli atti (un contratto di compravendita e tre denunce di successione) che avevano ad oggetto immobili di omologhe caratteristiche; riferimento, questo, non necessario, – e, dunque, estraneo al criterio lega le di rettifica in concreto impiegato, – a riguardo della rettifica di valore del terreno che risultava fondata sul metodo analitico-ricostruttivo denominato del valore di trasformazione, metodo, questo, incentrato sulla determinazione del valore dell’area fabbricabile sulla base della differenza tra il ricavato (valore dell’edificato) ed i costi necessari all’edificazione stessa (costi di trasformazione; v. Cass., 12 luglio 2021, n. 19811; Cass., 9 marzo 2018, n. 5763; Cass., 2 marzo 2018, n. 4953 Cass., 20 ottobre 2017, n. 24872; v. altresì, in tema di imposta di registro, Cass., 17 gennaio 2018, n. 963); 

– ne conseguiva che, come assume l’Agenzia, alcun atto andava allegato all’avviso di liquidazione a riscontro di un valore (quello del
terreno edificabile) che, per l’appunto, non riveniva dalla comparazione con altre disposizioni negoziali e che, allora, andava verificato nella sua obiettiva consistenza ed alla stregua dei dati che vi erano stati posti a fondamento;

4. – l’impugnata sentenza va, pertanto, cassata con rinvio della causa, anche per la disciplina delle spese del giudizio di legittimità, alla
Commissione tributaria regionale della Sicilia che, in diversa composizione, procederà al riesame della controversia attenendosi ai
principi di diritto sopra esposti.

P.Q.M.

La Corte, accoglie il ricorso, cassa l’impugnata sentenza e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Commissione
tributaria regionale della Sicilia, in diversa composizione.