Con la risoluzione n. 54/E del 18 luglio 2013 l’Agenzia delle entrate fornisce alcuni chiarimenti in ordine alla tassazione degli investitori esteri che partecipano a fondi immobiliari di diritto italiano. Le precisazioni hanno riguardato, in particolare, innanzitutto la documentazione che deve essere prodotta dai soggetti esteri al fine di godere del regime agevolato, riservato ai cosiddetti investitori istituzionali, stabilito dall’art. 32 del D.L. 78/2010 convertito con modificazioni dalla L. 122/2010. Per quanto concerne il requisito della vigilanza, l’Amministrazione finanziaria ha chiarito che lo stesso sussiste quando l’inizio dell’attività dell’ente é soggetto ad autorizzazione preventiva ed inoltre l’esercizio dell’attività é assoggettato in modo continuativo ad una serie di controlli obbligatori in base a disposizioni in vigore nello Stato di residenza dell’ente medesimo (fondi pensione, O.I.C.R., enti che svolgono attività bancaria, finanziaria o assicurativa). La dimostrazione del requisito della vigilanza va fornita alla SGR del fondo immobiliare o all’intermediario depositario delle quote del fondo dalla competente autorità estera che deve rilasciare allo scopo una apposita attestazione.
Procediamo con un esempio. Per i fondi pensione e gli O.I.C.R. si può rilasciare copia della lettera di autorizzazione recante la dichiarazione che l’organismo è conforme alla direttiva UCITS IV.Se partecipante al fondo immobiliare é un veicolo, costituito in forma societaria, partecipato per oltre il 50% da investitori istituzionali esteri, é quest’ultimo che deve attestare di essere partecipato per oltre la metà da investitori istituzionali e, se è stato costituito all’estero, deve rilasciare un’autocertificazione con la quale dichiara di essere stato costituito in un Paese compreso nella c.d. white list (vale a dire in un Paese che consente lo scambio di informazioni al fine di individuare l’effettivo beneficiario dei redditi). Inoltre, ciascun partecipante investitore istituzionale deve, a sua volta, dichiarare la propria residenza in un Paese appartenente alla medesima white list. Infine, se necessario, deve essere rilasciata la documentazione circa la sussistenza del requisito della vigilanza.
Con riferimento al regime di esenzione previsto per gli investitori non residenti, l’Agenzia ha rammentato che lo stesso si applica ai proventi percepiti da:
1) fondi pensione e O.I.C.R. istituiti in Paesi di white list;
2) enti e organismi internazionali costituiti in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia;
3) banche centrali ed organismi che gestiscono anche le risorse ufficiali dello Stato (c.d. fondi sovrani).
Premesso che la predetta esenzione torna applicabile sia quando l’investimento è diretto sia quando i medesimi investitori partecipano in misura totalitaria ad un veicolo che investe nel fondo immobiliare, l’Agenzia ha precisato che il veicolo non necessariamente deve risiedere nello stesso Paese di residenza degli investitori partecipanti. Nel caso di veicolo partecipato esclusivamente da fondi pensione e da O.I.C.R., il veicolo deve risiedere in un Paese compreso nella white list, come pure tutti i suoi partecipanti. Diversamente, se il veicolo é partecipato interamente da banche e da organismi che gestiscono le risorse ufficiali dello Stato, il veicolo può risiedere in qualunque Stato anche non compreso nella white list.
Nel primo caso il veicolo deve rilasciare una autocertificazione dalla quale si evinca che lo stesso risiede in un Paese compreso nella white list ed é partecipato integralmente da investitori esteri che godono del regime di non imponibilità. I partecipanti, dal canto loro, devono rilasciare una dichiarazione di residenza in uno Stato della white list e devono procurarsi un’attestazione dell’autorità competente di essere soggetti a vigilanza. Nel secondo caso il veicolo deve attestare di essere partecipato in modo esclusivo da banche centrali e da organismi che gestiscono le riserve ufficiali dello Stato e i partecipanti devono rilasciare un’autocertificazione attestante il loro status. Infine, per quanto riguarda la cessione, da parte di investitori non istituzionali, di quote in quantità superiore al 5% del valore del fondo, premesso che detta partecipazione è una partecipazione qualificata in quanto assimilata alle quote di partecipazioni qualificate in società ed enti commerciali di cui all’art. 5 del TUIR (comma 4° del richiamato art. 32), la sussistenza del superamento del possesso di detta percentuale deve essere verificata al termine del periodo d’imposta del fondo (di norma quindi al 31 dicembre di ciascun anno). In presenza di questo requisito, la plusvalenza realizzata, purchè conseguita al di fuori dell’esercizio d’impresa, concorre alla determinazione del reddito complessivo nella misura del 49,72%, considerando le cessioni che sono avvenute nei dodici mesi successivi al superamento della percentuale del 5%. Se, invece, alla fine del periodo d’imposta, la partecipazione non supera il 5%, le plusvalenze derivanti dalle successive cessioni, anche se superiori al 5% per effetto di reiterati acquisti e cessioni di quote, restano soggette all’ordinaria imposta sostitutiva con l’aliquota del 20%. Si ricorda che se la tassazione si applica sul 49,72% della plusvalenza, il contribuente non può optare né per il regime amministrato né per quello gestito, ma viene a trovarsi nel regime dichiarativo. Se a fine esercizio, il partecipante che aveva optato per un regime di tassazione speciale, si rende conto di aver superato la soglia del 5% della sua partecipazione, entro 15 giorni deve avvertire l’intermediario.
