Reddito d’Impresa: novità redditi di fabbricato

La ratio dell’art. 83 del T.U.I.R. statuisce che il reddito complessivo sia determinato apportando al risultato del conto economico le variazioni in aumento e diminuzione prescritte dalla normativa fiscale. Il presente articolo, il primo di una serie, si vuole evidenziare alcune delle modifiche normative apportate alla materia nel corso del 2012 ed avente efficacia sulla dichiarazione da presentare nel 2013 e relativa al periodo d’imposta 2012. Verranno esaminate con particolare riferimento alle società di capitali ed evidenziare gli spunti di maggiore interesse.

Per i redditi dei terreni e dei fabbricati, che non costituiscono beni strumentali per l’esercizio dell’impresa né beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa (cd. beni patrimonio), concorrono a formare il reddito:

• secondo le risultanze catastali, per quelli situati nel territorio dello Stato;
• a norma dell’art. 70, comma 2, del T.U.I.R., per quelli situati all’estero.

All’interno dell’Unico 2013 quadro RF, dunque:

• dovranno essere sterilizzati tutti i costi relativi a tali immobili (variazione in aumento di cui al rigo RF12);
• dovrà essere acquisita a tassazione la base imponibile che può essere costituita dalla rendita catastale o dal canone di locazione. Nel caso in cui gli immobili siano locati, qualora il canone di locazione, ridotto (fino ad un massimo del 15% dello stesso) delle spese documentate di manutenzione ordinaria, risulti superiore al reddito medio ordinario dell’unità immobiliare, il reddito è determinato in misura pari al canone di locazione al netto di tale riduzione, ai sensi dell’art. 90 del T.U.I.R.;
• dovranno essere sterilizzati i componenti positivi presenti a conto economico, mediante apposita variazione in diminuzione da appostare al rigo RF39).

Sulla normativa ormai consolidata in tema di redditi fondiari si segnalata una modifica che riguarda i beni di interesse storico o artistico, introdotta dal D.L. n. 16/2012, ed in particolare dall’art. 4, commi 5-quater e 5-sexies. In particolare:

• il comma 5-quater ha abrogato l’art. 11, comma 2, della legge n. 413/1991, in base al quale il reddito di tali immobili andava determinato mediante l’applicazione della minore tra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale era collocato il fabbricato;
• il comma 5-sexies,lett. b) ha, invece, modificato l’art. 90, comma 1, del T.U.I.R., prevedendo che per gli immobili «patrimonio» riconosciuti di interesse storico o artistico il reddito medio ordinario è ridotto del 50% e non trova applicazione l’art. 41 del T.U.I.R., che prevede l’aumento di un terzo del reddito relativo a unità immobiliari tenute a disposizione; ha, inoltre, stabilito che il reddito derivante dalla locazione degli immobili «patrimonio » riconosciuti di interesse storico o artistico è determinato in misura pari al maggiore tra il valore del canone risultante dal contratto di locazione, ridotto del 35%, ed il reddito medio ordinario dell’immobile.

Oltre alla novità che interessa i fabbricati storico-artistici, rammentiamo che:

1.  in aggiunta alle note indicazioni per i fabbricati interessati dal sisma dell’Aquila, i redditi dei fabbricati, ubicati nelle zone colpite dal sisma del 20 e del 29 maggio 2012 (sisma Emilia), purché distrutti ovvero oggetto di ordinanze sindacali di sgombero, comunque adottate entro il 30 novembre 2012, in quanto inagibili totalmente o parzialmente, non concorrono alla formazione del reddito imponibile ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e dell’imposta sul reddito delle società, fino alla definitiva ricostruzione e agibilità dei fabbricati medesimi e comunque fino all’anno di imposta 2013;
2. ai sensi dell’art. 2 della L. 8 febbraio 2007, n. 9, per i proprietari degli immobili locati ai conduttori individuati nell’art. 1, comma 1, della citata legge, il relativo reddito dei fabbricati di cui all’art. 90 del T.U.I.R. non concorre alla formazione del reddito imponibile per la durata di sospensione legale dell’esecuzione di sfratto, con un massimo di otto mesi (il termine di sospensione degli sfratti è stato prorogato sino al 31 dicembre 2013);
3. se il fabbricato si trova in un comune ad alta densità abitativa ed è concesso in affitto ad un canone «convenzionale», sulla base degli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini, il reddito dell’unità immobiliare, determinato ai sensi dell’art. 37, comma 4-bis, del T.U.I.R., è ridotto del 30%, giusta il disposto dell’art. 8 della legge n. 431 del 1998.