CORTE DI CASSAZIONE – Ordinanza 18 dicembre 2019, n. 33671 – Per la determinazione del valore di un terreno ai fini dell’imposta di registro l’assenza di potenzialità edificatorie non significa che non vi siano potenzialità di utilizzo diverse e che quindi nel calcolo complessivo del valore non debba, sia pure con criteri differenziati tra la parte edificabile e la parte inedificabile, tenersi conto anche della seconda

Tributi – Imposta di registro – Cessione terreno – Rettifica di valore – Terreno edificabile solo in parte – Determinazione di valore

Premesso che

1. L’Agenzia delle Entrate ricorre, con tre motivi, per la cassazione della sentenza emessa dalla prima sezione della Commissione Tributaria Regionale del Lazio in data 22 aprile 2013, n. 248, con la quale, in accoglimento dell’appello della società M.G.B. Costruzioni e rigettando l’appello incidentale di essa ricorrente avverso la pronuncia della commissione tributaria provinciale di Roma con cui era stato ritenuto parzialmente legittimo l’avviso di liquidazione di maggior imposta di registro conseguente a rettifica del valore di un terreno di mq 4033 acquistato dalla società, l’avviso è stato dichiarato in toto illegittimo per essere congrua rispetto ai prezzi di mercato la dichiarazione di valore fatta dalla contribuente nel contratto di acquisto e, per converso, errata – del tutto, e non solo parzialmente eccessiva, come invece ritenuto di giudici di primo grado – la stima dell’Agenzia segnatamente perché riferita non alla sola metà edificabile del terreno ma anche alla metà restante sebbene fosse inedificabile a causa di vincoli paesaggistici;

4. la società, con controricorso, resiste;

Considerato che

1. con il primo motivo di ricorso, l’Agenzia lamenta, in riferimento all’art. 360, comma 1,n. 5, c.p.c., come omesso esame di un fatto decisivo e controverso, che la commissione abbia affermato che essa ricorrente aveva, “nel suo operato, fatto riferimento all’intera superficie compravenduta e non a quella netta soggetta ad edificabilità”, laddove invece nella stima dell’ufficio tecnico erariale, posta a base dell’avviso, era stato attribuito il valore di euro 200 al mq solo alla metà edificabile;

2. con il secondo motivo di ricorso, l’Agenzia lamenta, in riferimento all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., come omesso esame di un fatto decisivo e controverso, che i giudici di appello abbiano affermato che, “considerato che la superficie che effettivamente ha rilievo da un punto di vista economico è di soli mq 2016,50, il valore dichiarato nell’atto di compravendita può essere ritenuto veritiero e congruo ai prezzi di mercato” e non si siano occupati dell’effettiva questione devoluta con l’appello vale a dire di individuare il reale valore del terreno sulla base di parametri diversi per le due sue parti (edificabile e non);

3. il terzo motivo di ricorso, l’Agenzia lamenta, in riferimento all’art. 360, comma 1,n.4, c.p.c., omessa pronuncia da parte della commissione tributaria regionale sull’appello incidentale di essa Agenzia che verteva sulla concreta individuazione del prezzo medio di mercato su cui definire il valore del terreno in questione;

4. i primi due motivi di ricorso, strettamente connessi, veicolano nella sostanza, un censura di violazione di legge (art. 51 d.P.R. 131/1986) per avere la commissione considerato che il valore del terreno compravenduto fosse dato dalla sola sua parte edificabile. I motivi sono fondati posto che l’assenza di potenzialità edificatorie non significa che non vi siano potenzialità di utilizzo diverse e che quindi nel calcolo complessivo del valore non debba, sia pure con criteri differenziati tra la parte edificabile e la parte inedificabile, tenersi conto anche della seconda.

5. in relazione ai primi due motivi, assorbito il terzo, il ricorso deve essere accolto, la sentenza impugnata deve essere cassata e la causa deve essere rinviata alla commissione tributaria regionale del Lazio, in diversa composizione, per nuovo esame;

6. il giudice del rinvio dovrà decidere anche delle spese dell’intero giudizio;

P.Q.M.

accoglie i primi due motivi di ricorso, dichiara assorbito il terzo, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese, alla commissione tributaria del Lazio in diversa composizione.