Per poter agire in giudizio, nei confronti dei condomini morosi, ed ottenere il decreto ingiuntivo l’amministratore deve richiedere con preventiva lettera di messa in mora quanto dovuto. Pertanto il condomino moroso non può vedersi notificare un decreto ingiuntivo per il recupero delle spese condominiali non pagate se non dopo aver ricevuto una lettera di diffida da parte dell’amministratore. Inoltre la lettera di messa in mora da inviare tramite raccomandata va inoltrata anche al comproprietario dell’appartamento se l’immmbile dovesse risultare di titolarità di più soggetti (ad esempio, i coniugi in regime di comunione o gli eredi prima della divisione dell’eredità). Se manca la preventiva diffida, il decreto ingiuntivo è nullo. È quanto statuito da una recente sentenza del Giudice di Pace di Taranto.
In base alla sentenza in commento, l’amministratore di condominio non può avviare gli atti giudiziari (ovvero la richiesta di decreto ingiuntivo) verso il proprietario e gli altri contitolari dell’appartamento se prima non li ha diffidati con una lettera di messa in mora da inviarsi necessariamente con raccomandata a.r. Diversamente il decreto ingiuntivo è nullo.
Inoltre l’onere di provare il corretto adempimento della ricezione della lettera di messa in mora ricade sul condominio. Il corretto adempimento di tale incombenza non risulta particolarmente complicato, potendo l’amministratore fare una semplice visura presso i Registri Immobiliari per acquisire l’intestazione dell’appartamento. Per agire coattivamente, allora, era imprescindibile attingere elementi certi dagli atti catastali o di proprietà dei condomini, che è opportuno se non obbligatorio tenere sempre aggiornati tramite l’anagrafe condominiale.
Qualora il proprietario dell’appartamento riceve la notifica di un decreto ingiuntivo per spese condominiali non pagate senza che prima abbia mai ricevuto una lettera di diffida può proporre opposizione al giudice – attraverso un avvocato – entro 40 giorni dalla notifica del decreto ingiuntivo stesso.
STRUMENTI di RECUPERO del CREDITO
Con la riforma del condominio, l’amministratore ha l’obbligo di attivarsi per la riscossione dei crediti non riscossi, senza dover prima chiedere l’autorizzazione all’assemblea. “Attivarsi” significa non solo inviare lettere di messa in mora, ma anche intraprendere le azioni giudiziarie. Quest’obbligo dell’amministratore scatta entro 6 mesi entro dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Se non lo fa, egli è passibile di azione di responsabilità ed eventuale risarcimento del danno, oltre ovviamente alla revoca. L’amministratore, inoltre, non è tenuto a chiedere previo consenso all’assemblea circa la scelta dell’avvocato: si tratta, infatti, di una valutazione personale che gli consente di scegliere una persona di sua fiducia.
La via giudiziaria consiste nella possibilità di ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo (se si agisce in questo modo non c’è neanche l’obbligo del preventivo procedimento di mediazione). Questo significa che, diversamente dalla regola generale (nei cui casi il debitore è tenuto a pagare entro 40 giorni dalla notifica del decreto, ma prima di tale data il creditore non può fare nulla), il condominio, già il giorno dopo la notifica al debitore del decreto ingiuntivo, può procedere con l’esecuzione forzata. Insomma, non c’è bisogno di attendere i 40 giorni per poter attivare l’ufficiale giudiziario.