La Corte di Cassazione, sezione tributaria, con la sentenza n. 1735 depositata il 28 gennaio 2014 intervenendo in materia di aliquota IVA ha statuito che nel caso in cui il costruttore di un edificio vende i box auto, con atto separato, a chi è già proprietario degli appartamenti, l’aliquota IVA applicabile è quella ordinaria, non quella agevolata ad eccezione nel caso in cui dimostri che gli immobili erano stati costruiti sin dall’inizio con le autorimesse.
La vicenda ha riguardato una società a cui l’Amministrazione Finanziaria aveva notificato un avviso di accertamento mediante il quale recuperava maggiore IVA inerenti alla vendita di box auto a cui la società aveva applicato l’aliquota del 10% in luogo, secondo il Fisco, dell’aliquota ordinaria.
Il contribuente avverso tale atto impositivo proponeva ricorso inanzi alla Commissione Tributaria Provinciale i cui giudici accoglievano le doglianze del ricorrente annullando l’atto impugnato. L’Amministrazione Finanziaria impugnava la decisione del giudice di prime cure dinanzi alla Commissione Tributaria Regionale che rigettava l’appello dell’Ufficio. I giudici territoriali hanno ritenuto che sulla vendita di alcuni box auto da parte della contribuente ai proprietari di unità immobiliari acquistate in precedenza andasse effettivamente applicata l’aliquota IVA del 10 per cento. Infatti, le autorimesse erano state dichiarate di volta in volta come pertinenze degli appartamenti, i quali non erano “di lusso”.
Per la cassazione della sentenza del giudice di seconde cure l’Agenzia delle Entrate proponeva ricorso, basato su un unico motivo, alla Corte Suprema.
Gli Ermellini accolgono la motivazione dell’Agenzia delle Entrate cassando la sentenza impugnata e decidendo nel merito rigettando il ricorso introduttivo del contribuente.
I giudici di legittimità fanno evidenziato che i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dall’articolo 2 n. 122/1989 non sono soggetti a vincolo pertinenziale in favore delle unità immobiliari del fabbricato. Per cui consegue che l’originario proprietario-costruttore del fabbricato stesso può legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà di tali parcheggi, nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d’obbligo col Comune (cfr. SS.UU. n. 12793/2005. Così anche Cass. n. 1664/2012).
L’aliquota agevolata prevista dal punto 21 della parte seconda della tabella A, allegata al D.P.R. n. 633/1972, riferita ai fabbricati e porzioni di fabbricati di cui all’articolo 13 della Legge n. 408/1949 (c.d. Legge Tupini), ceduti da imprese costruttrici, ancorché non ultimati, purché permanga l’originaria destinazione – non si applica a un’impresa edile che si sia limitata a rivendere un immobile da essa non costruito, atteso che detta agevolazione tributaria ha la finalità di favorire lo svolgimento dell’attività edilizia, anche se esercitata in tutto o in parte con la collaborazione di terzi, ma non può estendersi all’attività commerciale meramente speculativa di compravendita di immobili.
Nel caso di specie la società contribuente avrebbe dovuto fornire la prova di avere costruito gli immobili fin dall’inizio con le autorimesse, poi cedute; e infatti le norme che prevedono un’aliquota IVA ridotta costituiscono un’eccezione, sicché spetta al contribuente dimostrare l’esistenza dei presupposti per la loro applicazione (cfr. anche Cass. n. 7124/2003).
