CORTE DI CASSAZIONE – Ordinanza 13 settembre 2017, n. 21257 – Avviso di rettifica e liquidazione dell’atto di compravendita di immobile commerciale

Tributi indiretti – Imposta di registro, ipotecaria e catastale – Immobile commerciale – Atto di compravendita – Accertamento

Ritenuto

che la Commissione tributaria regionale del Lazio accolse, con la sentenza n. 106/9/11, depositata il 7/6/2011, l’appello di G. e M.R.N., I.B., E., B. e G.R., S.B., avverso la sentenza di primo grado che aveva accolto solo parzialmente l’impugnazione dell’avviso di rettifica e liquidazione dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, con relative sanzioni ed interessi, notificato ai contribuenti relativamente ad immobile commerciale, sito in Comune di Roma, compravenduto al prezzo dichiarato di € 265.200,00, valore elevato dall’Agenzia delle Entrate ad € 588.800,00, avendo la CTP ritenuto congruo il valore di € 472.500,00, stimato dall’Agenzia del Territorio a seguito dell’istanza di accertamento con adesione formulata dai contribuenti, alcuni in qualità di venditori, altri in qualità di acquirenti, indicante quest’ultima il valore di € 281.600,00, non accettato ancorché supportato da perizia di parte;

che la CTR osservò, in particolare, che ai sensi degli artt. 51 e 52, D.P.R. n. 131 del 1986, l’Ufficio è tenuto non solo ad indicare il valore dei beni, ma anche il criterio in base al quale esso è stato determinato, e quindi a motivare adeguatamente l’avviso di accertamento, in modo da porre il contribuente nella condizione di poter contestare l’an ed il quantum della pretesa tributaria, ed inoltre che la stima dell’Agenzia del Territorio, indicante il valore di € 472.500,00, acquisita agli atti di causa all’esito della menzionata istanza di accertamento con adesione, provenendo da soggetto che non è al di sopra delle parti, non costituisce elemento di prova sufficiente, mentre lo scostamento tra il valore dichiarato, e quello O.M.I., rappresenta una presunzione semplice, agevolmente superabile, nella specie, sulla base di elementi concreti, quali le caratteristiche del manufatto edilizio, realizzato a più riprese con materiali di vario tipo, e senza una logica progettuale, la vetustà, le condizioni di manutenzione, l’ubicazione in una traversa di una strada di scorrimento, a doppia carreggiata, in zona suburbana;

che per la cassazione della sentenza l’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso affidato ad un motivo, mentre gli intimati non hanno svolto attività difensiva;

Considerato

Che con il motivo d’impugnazione la ricorrente denunzia, in relazione all’art. 360 c.p.c., primo comma, n. 5, insufficiente e contraddittoria motivazione su un fatto controverso e decisivo per il giudizio, giacché la sentenza della CTR ha annullato l’avviso di rettifica e liquidazione, ritenendolo non adeguatamente motivato, alla luce delle innovative disposizioni contenute nella L. n. 88 del 2009, che modificando l’art. 54, comma 3, D.P.R. n. 633 del 1972 e l’art. 39, comma 1, lett. d), D.P.R. n. 600 del 1973, escludono il rilievo della mera divergenza tra valore dichiarato e valore di mercato, dovendo l’Ufficio giustificare la rettifica con ulteriori elementi di prova, in concreto, mancanti, non essendosi avveduto il Giudice di appello che, a fronte della stima (€ 281.600,00) dei contribuenti, e di quella (€ 472.500,00) dell’Agenzia del Territorio, è stato ritenuto congruo il più basso valore (€ 265.200,00) dichiarato nell’atto di compravendita, così dando rilievo ad elementi valutativi che neppure erano stati trascurati nella stima dell’Agenzia del Territorio, quest’ultima supportata dal confronto comparativo con i dati O.M.I., nonché con quelli ricavabili da un atto di compravendita di un capannone industriale sito nella medesima zona;

che la questione posta con il motivo di ricorso può essere risolta applicando il principio, reiteratamente affermato da questa Corte, in tema di INVIM e di imposta di registro, secondo cui « poiché dinanzi al giudice tributario l’amministrazione finanziaria è sullo stesso piano del contribuente, la relazione di stima di un immobile, redatta dall’Ufficio tecnico erariale, prodotta dall’amministrazione finanziaria costituisce una semplice perizia di parte, alla quale, pertanto, può essere attribuito il valore di atto pubblico soltanto per quel che concerne la provenienza, ma non anche per quel che riguarda il contenuto. Nondimeno, nel processo tributario, nel quale esiste un maggiore spazio per le prove cosiddette atipiche, anche la perizia di parte può costituire fonte di convincimento del giudice, che può elevarla a fondamento della decisione a condizione che spieghi le ragioni per le quali la ritenga corretta e convincente.» (Cass. n. 14418/2014; n. 2193/2015; n. 9357/2015);

che, nella fattispecie in esame, la CTR ha ritenuto la perizia di stima dell’Agenzia del Territorio, prodotta in giudizio dall’Ufficio per contrastare le divergenti risultanze della perizia di parte prodotta dai contribuenti, non idonea a superare le contestazioni formulate da questi ultimi, ed a fornire prova convincente dei più alti valori pretesi con l’avviso impugnato, e ciò non già perché si tratta di documento inattendibile a causa della sua provenienza da un’articolazione dell’Amministrazione finanziaria, ma perché il corrispettivo dichiarato nell’atto di trasferimento del cespite rappresenta un “elemento presuntivo” che resiste alle motivazioni dell’accertamento oggetto d’impugnazione, ed alle risultanze della relazione di stima dell’Agenzia del Territorio, avuto riguardo ad una pluralità di elementi valutativi concreti (caratteristiche costruttive del manufatto edilizio, vetustà, condizioni di manutenzione, ubicazione), dei quali la motivazione della impugnata sentenza dà puntualmente conto, ritenuti decisivi per la determinazione del valore venale del bene;

che, del resto, con la proposizione del ricorso per cassazione, parte ricorrente non può rimettere in discussione, contrapponendone uno difforme, l’apprezzamento in fatto dei giudici del merito, tratto dall’analisi degli elementi di valutazione disponibili ed in sé coerente, atteso che l’apprezzamento dei fatti e delle prove è sottratto al sindacato di legittimità, dal momento che, nell’ambito di quest’ultimo, non è conferito il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione fatta dal giudice di merito, cui resta riservato di individuare le fonti del proprio convincimento (Cass. n. 9997/2017);

che non v’è luogo a pronuncia sulle spese processuali non avendo gli intimati svolto attività difensiva;

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.