Con la riforma della della tassazione dei trasferimenti immobiliari a titolo oneroso, entrata in vigore dal 1° gennaio 2014, sono cambiati importanti parametri in ordine alle agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”.
Infatti la riforma non ha modificato solo le aliquote ed importi fissi delle imposte dovute (il 2 per cento per imposta di registro più 50 euro per ognuna delle imposte ipotecaria ed imposta catastale ed esenzione da imposta di bollo e da altri tributi minori) ma si sono modificati i presupposti occorrenti per ottenere la tassazione agevolata.
L’articolo 10 del D.Lgs. n. 23 del 2011 e l’articolo 26 del decreto legge 104 del 2013 dispongono che il beneficio fiscale non verrà applicato alle unità immobiliari classificate in Catasto nelle categorie A1 (signorili), A8 (ville) e A9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico-artistico). Invece nella previgente legislazione applicata sino al 31 dicembre 2013 l’agevolazione della “prima casa” non trovava applicazione solo nelle ipotesi in cui l’abitazione venduta aveva caratteristiche “di lusso”, a prescindendo dalla categoria catastale.
Le caratteristiche con cui venivano individuate le unità abitative definite “di lusso” erano stabilite dal Decreto Ministero dei Lavori pubblici del 2 agosto 1969.
In sostanza le caratteristiche che più frequentemente venivano rilevate, anche perchè le altre stabilite dal Dm del 02/08/1969 erano difficilmente individuate dagli organi accertatori poichè non risultano dalla documentazione, erano quelle relative alle dotazioni a disposizione di una abitazione (ad esempio una grande piscina). La caratteristica più utilizzata per la verifica era quella concernente la metratura delle abitazioni in questione, per cui era “di lusso” la casa unifamiliare che sia di superficie utile superiore a 200 metri quadrati e che abbia un’area di pertinenza estesa almeno sei volte la superficie coperta dalla costruzione; è pure di lusso l’abitazione non unifamiliare che abbia una estensione maggiore di 240 metri quadrati.
Con la riforma della tassazione degli immobili il Dm del 2 agosto 1969 sembrava essere avviato alla decadenza. Invece il Consiglio nazionale del notariato con una propria nota del 13 dicembre 2013 ha prospettato uno scenario ben diverso da quello che appariva a una prima lettura della normativa. Infatti secondo la predetta nota del Consiglio del Notariato, contenente la loro interpretazione della normativa in commento, a partire dal 1° gennaio 2014 si avranno le seguenti situazioni:
- per i contratti soggetti a imposta proporzionale di registro, l’applicazione dell’agevolazione “prima casa” sarà subordinata al fatto che l’abitazione oggetto di compravendita appartenga a una categoria catastale diversa dalle A1, A8 e A9 (a prescindere, quindi, dal Dm del 2 agosto 1969);
- per i contratti soggetti a IVA (si rammenta che l’aliquota IVA per la “prima casa” è rimasta al 4 per cento, e vanno poi aggiunte le imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale nella nuova misura di 200 euro cadauna) nessuna rilevanza avrebbero la classificazione catastale mentre si continuerebbe ad applicare il Dm del 2 agosto 1969.
L’interpretazione fornita dalla nota del Consiglio nazionale del notariato deriva dal contenuto della normativa. Infatti il n. 21 della Tabella A Parte II, allegata al Dpr 633/1972 indica chiaramente nel suo contenuto il riferimento al Dm del 2 agosto 1969 che non è stato “intaccato” dalla nuova normativa (articolo 10 Dlgs 23/2011 e articolo 26 del Dl 104/2013).
Pertanto per poter operare con sicurezza è opportuno avere anche l’interpretazione della normativa da parte dell’Agenzia delle Entrate.
In quanto alla interpretazione di tipo letterale del Consiglio nazionale del notariato è possibile contrapporre altra interpretazione basata su un argomento sistematico, secondo cui non avrebbe senso un trattamento così disarticolato di fattispecie identiche, anche la legge Iva dovrebbe essere interpretata nel senso di riferire le caratteristiche “di lusso” non più al Dm del 1969 ma piuttosto all’appartenenza dell’abitazione alle categorie catastali A1, A8 e A9.
Le caratteristiche “primarie” del Dm del 1969: ai fini Iva queste case sono di lusso in ogni caso
LA ZONA DI PREGIO
Le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a «ville», «parco privato» ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come «di lusso»
VILLE O VILLETTE IN CITTÀ
Le abitazioni su aree per le quali gli strumenti urbanistici prevedono una destinazione a case unifamiliari con prescrizione di lotti non inferiori a 3.000 mq., escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali
PARCO O GRANDE GIARDINO
Le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2.000 mc. e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati
TENNIS O AMPIA PISCINA
Le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o con campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq
VILLA CON PERTINENZE
Le case composte di uno o più piani costituenti unico alloggio padronale con superficie utile complessiva oltre i mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) e aventi come pertinenza un’area scoperta di oltre sei volte l’area coperta
LA CASA DA 240 MQ
Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)
TERRENO COSTOSO
Le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all’edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione
PIÙ CARATTERISTICHE
Le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella allegata al decreto, elencate qui sotto
La tabella delle caratteristiche “secondarie” del Dm del 1969: con più di 4 la casa è di lusso
A) Superficie dell’appartamento
Superficie utile complessiva superiore a 160 mq , esclusi dal computo terrazze e balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchine
B) Terrazze a livello coperte e scoperte e balconi
Quando la loro superficie utile complessiva supera 65 mq a servizio di una singola unità immobiliare urbana
C) Ascensori
Quando vi sia più di un ascensore per ogni scala, ogni ascensore in più conta per una caratteristica se la scala serve meno di 7 piani sopraelevati
D) Scala di servizio
Quando non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta da necessità di prevenzione di infortuni o incendi
E) Montacarichi o ascensore servizio
Quando sono a servizio di meno di 4 piani
F) Scala principale
a) con pareti rivestite di materiali pregiati per un’altezza superiore a cm 170 di media;
b) con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato
G) Altezza libera netta del piano
Superiore a 3,30 m salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze minime superiori
H) Porte di ingresso agli appartamenti da scala interna
a) in legno pregiato o massello e lastronato;
b) di legno intagliato, scolpito o intarsiato;
c) con decorazioni pregiate sovrapposte od imprese
I) Infissi interni
Come alle lettere a), b), c) della caratteristica h) anche se tamburati, qualora la loro superficie complessiva superi il 50% della superficie totale
L) Pavimenti
Eseguiti per una superficie complessiva superiore al 50% (cinquanta per cento) della superficie utile totale dell’appartamento:
a) in materiale pregiato;
b) con materiali lavorati in modo pregiato
M) Pareti
Oltre il 30% della loro superficie complessiva è:
a) eseguita con materiali e lavori pregiati;
b) rivestita di stoffe o altri materiali pregiati
N) Soffitti
Se a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto o dipinti a mano, escluse le piccole sagome di distacco fra pareti e soffitti
O) Piscina
Coperta o scoperta, in muratura, quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari
P) Campo da tennis
Quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici con meno di 15 unità immobiliari
