Commissione Tributaria Regionale per il Lazio sez. 10 sentenza n. 1155 depositata il 22 febbraio 2018 – La minore superficie dell’immobile non è penalizzante per la valutazione del cespite ma, al contrario, è un elemento che lo rende più appetibile sotto il profilo della commercializzazione

Commissione Tributaria Regionale per il Lazio sez. 10 sentenza n. 1155 depositata il 22 febbraio 2018

RENDITA CATASTALE – NUOVO CLASSAMENTO – IMMOBILE – MINORE SUPERFICIE – LEGITTIMITA’

Svolgimento del processo

N.A. ha proposto appello avverso la sentenza della CTP di Roma n. 7155/41/16 del 4 giugno 2015 depositata il 24 marzo 2016 con la quale è stato solo parzialmente accolto il ricorso avverso l’avviso di accertamento n. (omissis) relativo alla nuova determinazione del classamento e rendita catastale (ex art. 1, c. 335 l. n. 311/2004 di tre unità immobiliari di proprietà del contribuente, site nel Comune di Roma microzona Trastevere, identificate nel N.C.E.U. al fg. (omissis) part. (omissis) sub (omissis) part. (omissis) sub (omissis) part. (omissis) sub (omissis) per le quali la CTP ha ritenuto giustificato e motivato il cambiamento di classe solo per quest’ultima con riclassamento dalla cat. (omissis) classe (omissis) alla cat. (omissis) classe (omissis).

Ciò premesso a sostegno dell’appello l’appellante ha dedotto:

a) la carente motivazione della sentenza in relazione alla motivazione dell’atto impugnato e la carente motivazione in ordine alla correttezza del procedimento di classificazione. Nonché l’erroneità della procedura comparativa.

Ha concluso chiedendo la riforma della sentenza impugnata, anche depositando ulteriore memoria.

Si è costituito l’Ufficio ritualmente citato.

Motivi della decisione

1. L’appello è infondato.

2. Osserva la commissione che con l’atto d’appello relativo al rigetto da parte della CTP del ricorso del contribuente N.A. avverso l’avviso di accertamento n. (omissis) relativo alla nuova determinazione del classamento e rendita catastale (ex art. 1, c. 335 l. n. 311/2004), fg. (omissis), part. (omissis), sub (omissis) per la quale la CTP ha ritenuto giustificato e motivato il cambiamento di classe dalla cat. (omissis) classe (omissis) alla cat. (omissis) classe (omissis).

Il N.A. ha riproposto generiche censure in ordine alla motivazione dell’atto; al contrario che l’Ufficio si è pienamente confrontato con la perizia giurata prodotta dal contribuente, ha fornito risposte adeguate anche a seguito del sopralluogo di funzionari nel palazzo in questione, in modo da adeguare la comparazione rispetto agli immobili di riferimento, rendendo possibile, in concreto, la individuazione dei presupposti del diverso classamento ritenuto rispetto a quello di decenni passati.

A parere della Commissione la sentenza di primo grado ha correttamente motivato, in via generale, circa l’adozione da parte dell’Amministrazione dei criteri previsti dalla normativa in vigore, facendo corretta applicazione dei consolidati principi giurisprudenziali in base ai quali in tema di estimo catastale, quando procede all’attribuzione di ufficio di un nuovo classamento ad un’unità immobiliare a destinazione ordinaria, l’Agenzia del Territorio, a pena di nullità del provvedimento per difetto di motivazione, deve specificare se tale mutamento è dovuto a trasformazioni specifiche subite dall’unità immobiliare in questione, oppure ad una risistemazione dei parametri relativi alla microzona in cui si colloca l’unità immobiliare, rendendo così possibile la conoscenza dei presupposti del riclassamento da parte del contribuente.

Nel caso in esame la procedura seguita risponde formalmente ai parametri richiesti, anche perché la motivazione del provvedimento di riclassamento degli immobili già muniti di rendita catastale ha esplicitato, come richiesto, come il nuovo classamento sia stato adottato, ai sensi del comma 335 dell’art. 1 della legge n. 311 del 2004, nell’ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona in cui l’immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra valore di mercato e valore catastale in tale microzona rispetto all’analogo rapporto nell’insieme delle microzone comunali, recando la specifica menzione dei suddetti rapporti e del relativo scostamento (Sez. 6-5, Ordinanza n. 10489 del 06/05/2013, Rv. 626646).

Peraltro, correttamente l’Ufficio, poiché il nuovo classamento è stato adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, nell’ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona in cui l’immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale in tale microzona rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, ha congruamente motivato il provvedimento di riclassamento non facendo esclusivo riferimento al suddetto rapporto e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, ma anche alla qualità urbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, alla qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, alle caratteristiche edilizie del fabbricato, alla presenza di infrastrutture, che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento (Sez. 6-5, Sentenza n. 3156 del 17/02/2015, Rv. 634632).

In questo caso l’analisi dell’Ufficio non appare censurabile dalle contestazioni, e dalla perizia giurata prodotta dalla contribuente che in concreto non hanno evidenziato, a parere della Commissione crepe di coerenza estimativa per questo ultimo immobile preso in considerazione. Il collegio ritiene che appare adeguato un nuovo classamento con classe 4, tenuto conto che degli immobili in comparazione, è comunque situato nella stessa zona di Trastevere, ed è addirittura posizionata ad un livello più basso, e non al terzo piano come l’immobile in questione. La minore superficie non appare un elemento dirimente rispetto alla valutazione dello stesso, vista la zona in cui è ubicato, e per alcuni aspetti, la maggiore appetibilità di immobili di minore consistenza, sotto il profilo della commercializzazione.

Alla luce delle suesposte considerazioni l’appello della contribuente deve essere rigettato; non si provvede sulle spese vista la mancata costituzione in questo grado dell’Ufficio.

P.Q.M.

La CTR di Roma rigetta l’appello del contribuente. Nulla sulle spese.