Il reddito di locazione va dichiarato dal proprietario del bene o da altro titolare di diritto reale e non il comodatario, mero detentore della cosa comodata

La vicenda ha riguardato una contribuente, che comproprietaria di un immobile aveva stipulato, insieme al coniuge un contratto di comodato in favore dei gigli i quali avevano proceduto a locare il bene oggetto del comodato. L’Agenzia delle entrate notificava tre avvisi di accertamento, per tre periodi di imposta diversi, alla contribuente per aver omesso di dichiarare i redditi di locazione dei bendi concessi in comodati dai figli e da questi ultimi locati. La contribuente impugnavi i suddetti atti impositivi. I giudici tributari di prime cure rigettarono le doglianze della ricorrente. Avverso la decisione di primo grado la contribuente propose appello. I giudici tributari di secondo grado accolsero le doglianze della contribuente ritenendo che il reddito del comodatario andasse qualificato come reddito diverso legato allo sfruttamento economico di un fabbricato detenuto in base a un diritto personale di godimento mentre il reddito fondiario del proprietario, che non abbia la disponibilità dell’immobile, dato in comodato ai terzi, andava determinato con applicazione delle tariffe di estimo. LìAmministrazione finanziaria avverso la decisione di appello propose ricorso in cassazione fondato su un unico motivo.

Il Supremo consesso accolse il ricorso dell’Agenzia delle entrate rilevando che “… il contratto di comodato, disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del codice civile, produce effetti obbligatori, e non reali, e il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto reale (di proprietà o altro). Si tratta, per lo più, di un rapporto di cortesia che quindi non genera alcun particolare vincolo giuridico; difatti, il comodatario è un semplice detentore del bene mobile o immobile (ex multis, Cass. Sez. 3, 25/06/2013, n. 15877; nonché Sez. 5, 30/04/2015, n. 8767). Pertanto è il proprietario dell’immobile, quale possessore, sia pure mediato, tenuto al pagamento dell’imposta e non il comodatario, mero detentore della cosa comodata. Il comodatario, infatti, non consegue il possesso dell’immobile, ma la mera detenzione (nell’interesse proprio), che trova titolo in un contratto costitutivo di un diritto personale di godimento e non di un diritto reale, come richiede l’art. 26 del TUIR, ai fini dell’imposizione del reddito fondiario. Dal principio secondo cui l’imputazione soggettiva dei redditi fondiari è in funzione del possesso qualificato della titolarità̀ del diritto reale, che permane in capo al proprietario anche in caso di concessione in comodato delle unità immobiliari e successiva locazione di questi immobili da parte del comodatario, deriva che fiscalmente obbligato a dichiarare il reddito fondiario resta, pertanto, per effetto dell’art. 26 del TUIR, solo il titolare di un diritto reale sui medesimi beni. …”

Per cui il soggetto obbligato a dichiarare i redditi di locazione, ai sensi dell’art. 26 del TUIR, è il proprietario o il soggetto titolare di un diritto reale sul bene e non il comodatario il quale p un semplice detentore del bene e non possessore ed il contratto di comodato, disciplinato dall’art. 1803 e seguenti del c.c., deve intendersi come un contratto ad effetti obbligatori e non reali.

L’art. 26 recita testualmente: “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’articolo 30, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso.”