E’ possibile il pignoramento della prima casa , sono molteplici i soggetti che possono procedere a tale azione ed a prescindere da chi sia il creditore: l’Agente per la riscossione, una banca, Equitalia, l’Agenzia delle Entrate, una finanziaria, la controparte di un processo che ha vinto la causa. Tutti questi soggetti possono pignorare la prima casa del debitore. Vi sono, comunque, situazioni limite in cui la casa non è pignorabile.

Pignoramento da parte della banca 

La banca o qualsiasi altra finanziaria con cui si sia stipulato un contratto di finanziamento può procedere a pignorare la casa. Infatti gli istituti di credito e le società finanziarie prima ancora di prestare la somma, provvedono quasi sempre ad iscrive ipoteca sul bene finanziato. Ipoteca che consente di mettere l’immobile all’asta giudiziaria in caso di morosità e di soddisfarsi, sul ricavato dalla relativa vendita, con preferenza rispetto agli altri creditori, se ve ne dovessero essere.

La norme del nostro ordinamento giuridico non stabiliscono un limiti minimi di importo al di sotto del quale il pignoramento immobiliare è vietato. Teoricamente si può procedere anche per debiti di modesto valore. La valutazione è rimessa al creditore che, in questo, farà anche una stima di convenienza visto che l’esecuzione forzata sulla casa è una procedura lunga e costosa.

A seguito dell’emanazione del d.l. 3 maggio 2016 n. 59, recante “Disposizioni urgenti in materia di procedure esecutive e concorsuali, nonché a favore degli investitori in banche in liquidazione“, il legislatore ha introdotto una serie di misure in tema di espropriazione forzata allo scopo di rendere il processo esecutivo più snello e veloce, accelerando la definizione delle procedure esecutive in materia civile.

La normativa consente, quando creditore sia una banca o altro soggetto autorizzato a concedere finanziamenti nei confronti del pubblico, che questo possa rivalersi sull’immobile finanziato in caso di inadempimento del debitore, procedendo tramite trattative private al trasferimento o alla vendita dell’immobile senza che sia necessario l’intervento dell’autorità giudiziaria. In sostanza si tratta di una procedura alternativa alla tradizionale ipoteca che, viste le tempistiche ridotte, consente un più rapido soddisfacimento delle pretese creditorie.

Pignoramento della prima casa da parte del fisco

Per il fisco e l’Agente della Riscossione (Equitalia fino al 1 luglio 2017, Agenzia delle Entrate-Riscossione dal 1° luglio 2017 in poi) esiste un limite, ma che non riguarda la prima casa, bensì «l’unico immobile di proprietà del debitore». Risulta evidente la differenza, non solo terminologica, poiché la definizione di «prima casa» non esclude la possibilità che vi sia una seconda, una terza e cosi via che il debitore abbia acquistato in un momento successivo. Quando si parla di «unico immobile» è necessario che non ve ne siano altri.

Per cui nei casi in cui il creditore sia il fisco, la legge impone il divieto di pignoramento (non della prima casa, ma) dell’unico immobile di proprietà del debitore a condizione che:

  • in esso il contribuente abbia fissato la propria residenza;
  • non sia immobile di lusso, ossia non è una villa (A/8), un castello o un palazzo di eminente pregio artistico o storico (A/9);
  • sia accatastato come civile abitazione.

Contribuente con più di una casa

Nel caso in cui il contribuente abbia più unità immobiliare queste possono essere tutte pignorabili tutte. L’unico modo per rendere impignorabile la casa ove questi vive è di vendere l’altra.

In ogni caso, anche in questa ipotesi esistono dei limiti:

  • non si può pignorare la casa se prima non vi ha scritto ipoteca;
  • si può iscrivere ipoteca sulla casa solo per debiti a partire da 20 mila euro a salire;
  • si può procedere al successivo pignoramento della casa solo dopo l’iscrizione ipotecaria è solo per un debito superiore a 120 mila euro.